Avvocato, mediatore, protagonista della vita associativa dell'Asppi, associazione di piccoli proprietari immobiliari: tre “volti” di uno stesso professionista strettamente legati fra loro. Ma soprattutto tre diverse esperienze che hanno contribuito a fare di Gaetano D'Andrea uno degli esperti ad altissima specializzazione nel settore immobiliare. Grazie anche, anzi soprattutto, a una convinzione maturata prima ancora di iniziare le sue "tre attività": che per essere dei validi professionisti occorre partire da una premessa chiarissima, ovvero che non bisogna essere tuttologi ma specializzati.
La prima garanzia? Scegliere un consulente specializzato e non "tuttologo"...
Come lui stesso racconta in questa intervista a casavuoisapere. Cominciamo dalla scelta di "rinnegare a prescindere" la “tuttologia”... " Una scelta che considero basilare, oggi più che mai. La specializzazione per una moderna professione è come le fondamenta per un edificio. Un teorema che non mi è mai capitato di mettere in discussione e che mi ha fatto da guida in tutto il mio percorso nel mondo condominiale e immobiliare, che mi ha portato a diventare consulente dell’Associazione dei piccoli proprietari immobiliari di Bergamo alla fine degli anno “90 per poi entrare a far parte del direttivo fino a diventare presidente per oltre 10 anni.
... che conosca il valore della mediazione...
Un'esperienza particolarmente importante, che mi ha permesso di seguire da vicino le problematiche che i proprietari e condomini affrontano nel quotidiano, che mi ha spinto, ormai da 25 anni , a occuparmi prevalentemente di diritto condominiale e delle locazioni". Una specializzazione che si è costruito grazie anche alle altre "due attività", l'avvocato e il mediatore civile. Ma cosa significa occuparsi di mediazione? Cosa fa quando indossa i panni dell'uomo delle mediazioni? "Innanzitutto quella di mediatore civile è un'attività che svolgo dal 2009, quindi da prima che entrasse in vigore la legge che ha istituito la mediazione civile in Italia: diciamo che ho creduto e continuo a essere un sostenitore di un ruolo che consente un approccio non di contrapposizione tra le parte ma collaborativo, finalizzato a trovare il migliore accordo possibile che difficilmente una sentenza permette di realizzare. Fare il mediatore significa assistere le parti nei procedimenti, parti che a volte sono i condomini rappresentati dagli amministratori a volte sono i singoli inquilini, significa cercare ogni volta la miglior soluzione a problemi come le liti che riguardano opposizioni a delibere,
Conflitti tra vicini, con l'amministratore, fra proprietà e inquilino: il litigio "è di casa"...
le liti frutto di cattivi rapporti di vicinato, conflitti tra condomini e amministratore, i casi nati da vizi di costruzione, da rapporti tra locatore e conduttore, e da ultimo, ma non certo per importanza, di tutela in relazione alle criticità sui lavori Superbonus". Un'attività che ha portato Gaetano D'Andrea a partecipare a oltre 500 mediazioni, tra ruolo di mediatore e assistente alle parti, prevalentemente in Lombardia ma anche fuori regione. Vivendo ogni tipo di situazione. " A iniziare da quelli che aiutano a comprendere perché è utile attivare una procedura di mediazione. Come quello di una disputa tra due vicini di casa in cui la mia cliente era la proprietaria dei un appartamento al primo piano e la vicina si trovava al piano terra. Il "caso" era nato con la proprietaria del primo piano che aveva iniziato a contestare l'utilizzo di barbecue, a "denunciare" i rumori di sedie e tavoli e l’abbaiare del cane quando la proprietaria si allontanava per andare a fare la spesa.
... ma basta confrontarsi per ritrovare la pace
Dopo un paio di incontri nei quali le due vicine si sono confrontate “senza esclusione di colpi” si è trovato un accordo che ha permesso di regolare l’utilizzo del barbecue: la signora del piano terra avrebbe comunicato le date dell’uso così da evitare di far sporcare i panni stesi dalla proprietaria del piano superiore; il cane sarebbe stato tenuto nella taverna solo per il periodo i cui la signora del piano terra sarebbe andata a fare la spesa , così l’eventuale abbaiare sarebbe stato attutito dalla collocazione del cane, e , sempre la signora del piano terra, avrebbe applicato dei feltrini più spessi sotto sedie e tavolo. Quello che mi interessa rimarcare e che la mia cliente al termine degli incontri mi ha ringraziato perché le avevo dato la possibilità, promuovendo e attivando la procedura, di parlare in modo franco ma soprattutto liberamente con la sua vicina di casa e questo per lei era già un grande risultato raggiunto. Aiutare le persone a spiegare le proprie ragioni consente di far comprendere all’altro un diverso punto di vista. E la mia esperienza dimostra che alla fine, tranne nei casi patologici, nessuno è interessato a litigare perché fa male alla salute al portafoglio e soprattutto allo spirito".
Oltre alla competenza servono capacità relazionali e approccio propositivo
Soluzioni frutto di competenza ma anche di capacità relazionali e di approccio propositivo, che, prosegue Gaetano d'Andrea, dovrebbero essere "materie di studio" anche per i professionisti del settore immobiliare e, soprattutto, condominiale: il mio lavoro è un "osservatorio" speciale dal quale spesso mi è capitato di vedere che molti amministratori di condominio non sono preparati come dovrebbero. Con "l'aggravante" che in caso di osservazioni da parte di legali si irrigidiscono invece di affrontare i problemi sollevati in modo costruttivo valutandoli come occasioni di crescita e non di fastidio e irritazione". Problemi legati al mondo della casa, alla vita condominiale, che altrettanto spesso si trascinano da troppo tempo e che negli ultimi casi si sono aggravati anche in seguito a eventi eccezionali, come la crisi, la pandemia....
Crisi economica e covid, un mix da far perdere la pazienza
"Un mix quello fra Covid-19 e difficoltà economiche che ha peggiorato i rapporti tra condomini", conferma sempre Gaetano D'Andrea. "aumentando la scarsa collaborazione e facendo scendere ai minimi storici la pazienza nell’affrontare problemi anche minimi tra cui i tacchi delle signore, i rumori dei bambini, la musica alta, l’abbaiare dei cani, la privacy, lo stillicidio dai terrazzi, il fastidio del fumo in ascensore, le siepi alte, il fumo o odore del barbecue,....". E a proposito di problemi, uno, attualissimo (e candidato a esserlo anche in prospettiva) si chiama Superbonus, materia sulla quale Gaetano D'Andrea ha peraltro deciso di “specializzarsi “ ulteriormente, fino a diventare uno dei principali esperti.
Superbonus, così la bella soluzione è diventato un brutto problema...
"Quali sono i principali quesiti irrisolti in materia di Superbonus e perchè un progetto partito da presupposti che sulla carta sembravano ottimi è finito troppo spesso male? La realtà è fin troppo chiara e sotto gli occhi di tutti: il Superbonus nei condomini è un beneficio fiscale che inizialmente era stato prospettato come una opportunità straordinaria e soprattutto a zero costi, ma che nel tempo si è rivelato, e continua a rivelarsi, un problema per tantissimi proprietari immobiliari che rischiano peraltro di ricevere nei prossimi anni accertamenti dell’Agenzia delle Entrate.
... anche per colpa di troppi esperti improvvisati e impreparati
La problematica è nata dalla circostanza che, soprattutto nel 2020 e 2021, moltissimi amministratori, talvolta impreparati e alcuni anche in malafede ,hanno rassicurato nelle assemblee che il lavori nel condomini sarebbero stati a costo zero e tutti a carico dello Stato. Ciò ha comportato per i condomini l’assunzione di delibere nella inconsapevolezza dei rischi a cui sui sarebbe andati incontro. Infatti la normativa negli ultimi due anni ha subito moltissimi interventi correttivi talvolta contrastanti tra di loro, a cui si aggiungono le risposte pervenute dall’Agenzia delle Entrate ai vari interpelli che hanno chiarito aspetti che le norme non avevano bel evidenziato. Interpretazioni che sono arrivate quando i cantieri erano stati avviati e i contratti sottoscritti e quindi con i committenti che non potranno andare esenti da eventuali sanzioni. Le possibili manovre da attuare per “aggiustare” il Superbonus e offrire comunque a una platea infinita di proprietari immobiliari (oltre l'80 per cento degli italiani) l'opportunità di migliorare la qualità degli immobili e di conseguenza delle città, della vita quotidiana, della salute, quali possono essere? Purtroppo la cessione dei crediti da febbraio 2023 non è più fruibile salvo casi limitati, e prima di questa data la soluzione che avrebbe potuto evitare i rischi del Superbonus sarebbe stata quella di affidarsi a professionisti preparati che hanno maturato esperienza nel settore. Il Superbonus ha creato troppi nuovi “esperti improvvisati” di cui in tutta onestà non si sentiva il bisogno".
La soluzione è una sola: la formazione
Guardiamo al futuro, a come non ripetere gli errori del passato, compreso quello più recente dell'"era Superbonus"..."Per creare nuovi professionalità migliori occorre semplicemente prepararsi seguendo corsi di approfondimento che permettono di affrontare le tematiche attuali e di confrontarsi con professionisti anche di altri settori". Una ricetta semplice (ma come spesso accade proprio per questo efficace) proposta da uno “studioso” della materia ma anche autore di manuali che invitato a fornire un consiglio prima di ogni altro non ha esitazioni: "cercare di far comprendere che il valore di un immobile è legato anche e necessariamente a fattori esterni, e questi fattori, se non gestiti da professioni esperti, possono depauperarne anche considerevolmente la redditività. Mi riferisco, ma solo esemplificando, alla gestione e al supporto al proprietario in caso di morosità del conduttore, ai vizi di costruzione o alla morosità del condomino e, da ultimo, proprio alla gestione della cessione dei crediti dei proprietari immobiliari". Consigli forniti dal titolare di tre attività legate al mondo immobiliare che negli anni ha sviluppato competenze sempre più specifiche nel settore, con clienti su tutto il territorio nazionale, "che hanno compreso l'importanza della specializzazione e gli straordinari vantaggi di risolvere controversie tramite accordi in mediazione o stragiudiziali e quindi fuori delle aule di un tribunale. Vantaggi in termini di tempo, costi e, soprattutto in materia condominiale, di rapporti personali".
